Cuáles son los trámites a seguir para autopromover mi vivienda

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La autopromoción de la vivienda es un largo proceso en el que hay que ir avanzando paso a paso. Con una cuidada planificación se pueden acortar los tiempos y, bien asesorados por técnicos experimentados, evitar muchos problemas que son habituales se pueden evitar si se hablan y concretan de antemano.
Desde Estudio1403 queremos resaltar la figura de los técnicos, su responsabilidad y compromiso con el trabajo que supone elaborar un buen proyecto y llevar bien el control de una obra con el objetivo de lograr el máximo confort para el cliente que va a disfrutar una vivienda en la que ha invertido mucho dinero, tiempo y en la que ha volcado sus sueños y su futuro.
Lo habitual es ser ajeno al sector de la construcción y encontrarse con el farragoso camino de papeleos, consultas al ayuntamiento y trámites a seguir para conseguir tu propósito. Vamos a tratar de aclarar las sucesivas fases y trámites que se deben seguir en la autopromoción de una vivienda.

1.- ADQUISICIÓN DE UN TERRENO. INFORME URBANÍSTICO Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
Una vez que has decidido convertirte en autopromotor y emprender esta tarea has de saber que la elección de la parcela es unos de los puntos clave. Orientación, topografía y normativa urbanística son los aspectos más importantes. Si no has adquirido todavía la parcela o si estás en duda de cuál adquirir será el momento idóneo para contactar con un arquitecto, pues, si tu propósito es construir una vivienda eficiente y sostenible, la parcela es uno de los puntos clave del futuro proyecto.
Antes de comprar un terreno es imprescindible pedir un informe urbanístico al ayuntamiento para saber qué se puede edificar en él y con qué límites y solicitar también información en el registro de la propiedad para saber si está libre de cargas. El informe urbanístico reflejará los metros cuadrados de construcción posibles que estarán en función de la superficie de parcela, el nº de plantas, el volumen construido, los retranqueos del a edificación, las cesiones de terreno, posibles cargas por urbanización y si tiene alguna servidumbre.

Si ya dispones de una parcela se adaptará el edificio al lugar en que se van a desarrollar tratando de sacar el máximo partido de las condiciones del solar.

2.- CONTRATACIÓN DE UN PROYECTO ARQUITECTÓNICO
En Estudio1403 desarrollamos proyectos de edificios en los que la clave es el análisis del lugar, la eficiencia energética y la sostenibilidad. La adopción de estas premisas representa un beneficio, tanto para el cliente, usuario del edificio, como para el medioambiente. Apostamos por la aplicación prioritaria de estrategias pasivas, que no derivan en un elevado coste económico de la edificación, al contrario, supondrán importantes ahorros y mejorarán las condiciones de partida para alcanzar el confort y son fruto de un pormenorizado estudio y diseño climático a nivel de proyecto.
El cliente debe tener claro cuál es el presupuesto del que se dispone y el programa de su vivienda. Hay que dedicar tiempo a pensar en lo que quieres, y hablar con el resto de los futuros ocupantes de la vivienda para poder compaginar, dar respuesta y solución a las necesidades de todos los miembros.
El arquitecto se convertirá en la persona de confianza en la que tendrás que apoyarte y debe ser conocedor de tus intenciones, tus necesidades y tus proyectos. Es el encargado de plasmar en un proyecto completo tu casa y será también el encargado de que se ejecute como se ha diseñado en labor conjunta con el constructor y el aparejador. Resaltamos la importancia de la elección del arquitecto así como del aparejador ya que serán ellos son los que defenderán tus intereses ante los demás agentes que intervienen en el proceso de la construcción.
En Estudio1403 elaboramos toda la documentación necesaria de proyecto para la correcta definición y ejecución de tu vivienda y ofrecemos servicios de decoración de interiores, amueblamiento y ajardinamiento y paisajismo gracias a nuestros colaboradores especialistas en estas materias.
Los documentos que forman un proyecto arquitectónico de obra nueva son:

Anteproyecto
Supone el desarrollo a nivel general de la idea del proyecto que determina la volumetría, el reparto de usos y la configuración externa del edificio en líneas generales. En esta etapa del diseño ya se plantean cuestiones como la orientación y estrategias a seguir encaminadas a conseguir una mayor eficiencia y se puede tener una aproximación al presupuesto en función de la superficie construida y volumetría del edificio.
Documentación: Planta y alzados generales a escala y avance de presupuesto orientativo.

Proyecto básico
Es la definición en planos y memorias de las características principales de la obra. Los documentos correspondientes a esta fase de diseño son suficientes para solicitar la licencia en el ayuntamiento correspondiente.
Documentación: Planos y memoria, con la documentación necesaria a nivel de proyecto básico, visados por el Colegio de Arquitectos.

Estudio geotécnico
Documento redactado por un técnico competente que consiste en un estudio del terreno en el que se va a edificar y que contendrá un apartado expreso de conclusiones y de recomendaciones constructivas en relación con la cimentación de tal forma que se puedan adoptar las soluciones más idóneas para la realización del proyecto para el que se ha hecho el estudio geotécnico.

Proyecto de ejecución
Es la definición constructiva completa que afecta a todos los materiales, estructura e instalaciones que formarán parte en la ejecución de la obra. La documentación que contiene el proyecto de ejecución es necesaria y tiene que ser presentada en el ayuntamiento previo al inicio de las obras. En esta fase se evalúa y obtiene la calificación energética del edificio.
Documentación: Planos y memorias, con la documentación necesaria a nivel de proyecto de ejecución, visados por el Colegio de Arquitectos.

Proyectos complementarios de diseño de interiores y paisajismo.

HONORARIOS:
Los honorarios totales del arquitecto se repartirán en función de las etapas de desarrollo del proyecto y de la evolución de la obra, correspondiéndose con los conceptos de documentación de proyecto y dirección de obra.
Contacta con nosotros sin compromiso para que te hagamos un presupuesto de nuestros honorarios ajustado a tu idea de proyecto.

3.- SOLICITUD DE LICENCIA
Una vez claro el proyecto, contando con un avance de presupuesto estimado en función de los baremos que se establecen en el Colegio de Arquitectos correspondiente y visado por el Colegio de Arquitectos (consultar tasas de visado en el colegio correspondiente) se puede solicitar la Licencia de obras.
Con el proyecto básico es suficiente para empezar a tramitar la solicitud pero no se podrá iniciar la construcción de la vivienda hasta tener entregado en el Ayuntamiento el Proyecto de ejecución completo.
Las tasas de licencia se establecen en cada Ayuntamiento como un % en función del avance de presupuesto de ejecución material que figura en el proyecto y cumpliendo también con unos baremos que define el propio Ayuntamiento que valoran la construcción por m2.
Para solicitar licencia se deben nombrar arquitecto, aparejador y constructora principal, independientemente de que luego puedan surgir modificaciones.

4.- SOLICITUD DE PRESUPUESTOS Y ELECCIÓN DE LA OFERTA A CONTRATAR.
Previo a la solicitud de la licencia o durante el tiempo de tramitación de ésta se solicitarán presupuestos a las constructoras para que oferten en función de unas mediciones ciegas que aportará el arquitecto. Es conveniente consultar a varias empresas constructoras, ya que se pueden llegar a encontrar importantes diferencias de precio para un mismo proyecto. Si el promotor lo requiere, el arquitecto puede supervisar las ofertas y aconsejar en función de su experiencia y aclarar a las empresas las posibles dudas que puedan tener respecto a la obra.
Hay que contar que en este momento podemos tener una idea aproximada del precio de la obra pero no tendremos una cifra real hasta no cerrar la contratación.

Un apunte sobre la contratación de obra por medio de empresa constructora o por contratación directa por Administración del promotor.
Para la construcción de una vivienda unifamiliar es recomendable contratar una empresa constructora ya que ésta se encarga de gestionar todos los aspectos relacionados con la ejecución de las obras.
Cabe la posibilidad de que el promotor vaya contratando por administración los trabajos pero hay que tener en cuenta que si no hay un responsable que vaya coordinando los diferentes gremios que van entrando en la obra y que se responsabilice de la obra en su conjunto pueden surgir más problemas, inconvenientes y retrasos. Es decisión del promotor optar por uno u otro sistema. Desde nuestro punto de vista y tras la experiencia de haber sido autopromotores de nuestra vivienda recomendaría contratar con una constructora, aunque también se puede barajar la posibilidad de contratar por una parte la obra gruesa (acondicionamiento del terreno, estructura y fábricas) y contar al menos con la figura del jefe de obra para el resto de los trabajos llevados por administración.
Con la oferta finalmente aceptada se elaborará un contrato firmado por ambas partes previo estudio de la inclusión de cláusulas que favorezcan al promotor ante posibles defectos o retrasos en la ejecución de las obras y se establecerá la forma de pago acordada. Al contrato se adjuntarán el proyecto y el presupuesto ofertado.

5.- DESARROLLO Y EJECUCIÓN DE LAS OBRAS.
Con la licencia concedida se pueden empezar a ejecutar las tareas de construcción de la obra.
El arquitecto llevará la dirección de obra en conjunto con el aparejador, como director de ejecución material, y se nombrará a un Coordinador de Seguridad y Salud que será el responsable de coordinar los aspectos relacionados con la seguridad y salud en la obra y de recopilar la documentación en regla de todos los trabajadores que intervienen en la obra. Esta labor la pueden desempeñar arquitecto o aparejador y se valorará en los honorarios.
Se establecen una serie de visitas mínimas a la obra en las etapas clave de la construcción pero desde nuestro punto de vista se debe acudir a la obra cuando sea necesario para evitar problemas y se lleve a buen fin la construcción acorde al proyecto.
Un buen proyecto detallado y estudiado a conciencia y unas buenas mediciones que complementen su definición son claves ya que con estas herramientas que guiará la ejecución de las obras y el la mejor defensa para resolver de antemano las posibles dudas, diferencias de interpretación y problemas que puedan ir surgiendo.
Resaltar en este punto la importancia de la labor del arquitecto y del aparejador ya que de una cuidada ejecución de la obra depende que se aproveche al 100% las cualidades positivas de lo diseñado en los planos.
Se irá progresivamente avanzando en la construcción del edificio y certificando lo ejecutado. Se medirá y reflejará en las sucesivas certificaciones de obra lo ejecutado para que el promotor proceda a abonar al constructor el importe previamente fijado en el presupuesto contratado.
Si se ha solicitado financiación como hipoteca de autoconstrucción el banco requerirá las certificaciones visadas por el Colegio de Arquitectos correspondiente para ir abonando las disposiciones. Si se ha pactado se puede haber establecido un porcentaje de retención para asegurarse que todo se ha ejecutado correctamente.

6.- FINAL DE OBRA
Una vez terminada la construcción de la obra el arquitecto emitirá un certificado de Final de Obra y reelaborará, en caso de que hubiera habido modificaciones que así lo exijan, el Proyecto final de obra con toda la documentación ajustada a la realidad ejecutada.

7.- SOLICITUD DE LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN.
El coste de la licencia de primera ocupación suele establecerse como un porcentaje de la licencia de obras. Por ejemplo en el caso del Ayuntamiento de Chiva en un 10% de la primera.
Abonadas las tasas, entregada toda la documentación requerida y tras la inspección favorable del técnico del Ayuntamiento se concede la licencia también llamada cédula de habitabilidad. Con la licencia de primera ocupación se pueden contratar los suministros de luz y agua definitivos.